近年来，澳洲投资购房已成为一种趋势，但对于投资者来说，并非信手拈来之事。就拿项目选择来说，诸多地产项目如仓储、住宅、码头、公寓等等，让投资者无所适从。其实，从大的方面讲，地产投资项目基本上可以划分为商业地产项目和住宅地产项目，那么如何做出科学的项目研判和投资选择呢?

从投资者的根本需求来看，获得资本溢价和租金收入是房产投资的双要素!而现金流对于财务自由起着非常重要的作用。所以，每位投资者都要十分注重自己的现金流，应尽可能多的开发出多的现金流管道，买入和创建可以让投资者无需为其工作就产生现金流的资产。

商业地产投资分析 澳洲投资购房已成为一种趋势 用现金流分析法的观点来观照项目，一要看项目的收益率，二要从长远考察此收益率的持续性。从这个理论出发，我们可以认为商业地产的优势是显而易见的。

一、商业地产可以带来丰厚的投资收益

据CoreLogic R.P. DATA数据显示，澳洲首府城市的商业房产租金收益一般都会在8%-10%之间，其中，产权仓储Storage的收益率为8%-10%、产权码头Marina的收益率为6%-9%、底商、写字楼等商业地产Commercials的收益率为7%-8%……这些均高于住宅地产项目3.6%的平均租金收益。

二、商业地产的定金相对较少

由于商业地产的土地产权面积与别墅类相比要小很多，因此，商业房产通常价格较低，这对于投资者的资金压力也相对较小。如，一套卧室与起居室兼用的50平方米小户型房产价格约为40-60万澳元，而相比起来，一个体积为96立方米的独立产权仓储价格也仅仅在15万澳元左右。可见，投资商业房产是进入澳洲房产市场更为快捷的途径——这在当下澳洲银行对海外投资者限贷的情况下，优势更为明显。

三、商业地产租期较长

受使用习惯影响，住宅房产的租期一般在6-12个月;然而商业房产租期一般都在3-10年。尤其是投资某些依客户需求而打造的经营项目，或者依赖某一区域经济发展的项目，这样的租户都倾向长期续约。对于码头和仓储类商业地产，其租约最长可以长达20年。

关于这一点还需要多说一句，那就是如何判断哪里的商业地产更能吸引长期的租户呢?这就要引入“区域投资分析法”原理。区域投资法，就是选择交通便利、购物方便、设施齐全的生活区域;靠近大学、著名职业学校、精英中小学的教育区域;靠近富人区、海边生活区等传统认知的优质生活区;政府规划区域;新地铁、新隧道、新的桥梁的修建……诸多因素都会带来周边楼市的上扬。比如：比如说市中心迁移带来的地价上涨，2006年新南威尔士州把州的首府从悉尼搬到25公里以外的帕尔马他，帕尔马他的地价上涨40%。

四、无税费和其他日常开支

市政费、水费、物业费……住宅地产的相关费用都由业主缴纳，而商业地产的相关开支，则很多由租户缴纳。因此其维护成本也相对低些。
没有100%都好的产品。因此，在看到商业地产的优势的同时，也要分析其风险所在。

1.供应量不稳定
供应状况的变化并非投资者所能左右;比如，同一地区出现大量新供应，或大量投机者涌入该地区时，就会威胁到当地房产的租赁情况。前文提到，商业地产的租赁周期一般较长，这样也就意味着，业主寻找租客的时间周期也就会变长。一旦出现空置，未来很长时间都难以再次寻租。

2.地区基础设施的变化导致空置
当地主要基础设施的变化会为该地区吸引商业投资，但同样也会导致租户离开当前地区及退租。致使你的房产空置。此外，经济危机冲击商业，也会让业主招租困难。

3.房产市值急剧下降
商业房产的市值与租期密切相关。投资者可能会认为，租不出去我卖掉，一劳永逸;但是，在澳洲，如果商业房产处于空置状态，或租约即将到期而新租约又没有签订时，房产市值就会下降。相反，住宅房产价格的下降幅度则较为平缓，通常是在较长的一段时间内逐渐下降。

那么，该如何判断和选择商业房产还是住宅房产呢?其实，笔者讲了这么多，不仅仅是大致分析比较了两种投资方向的优劣，更重要的是为广大投资者提供了“现金流分析法”“区域投资分析法”两种研判市场的视角。至于说买商用还是住宅，那取决于你投资组合的现状。聪明的投资者当然不会二者选其一，他们会将两类房产都纳入考虑之列，追求资产多元化，找出更加适合自己的投资组合。